Договор аренды с правом субаренды нежилого помещения

20.08.2020 0 Автор admin

Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Цель субаренды

Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.

Особенность субарендных договорных отношений

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.

Согласие арендодателя на заключение договора субаренды

Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.

При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.

Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя

Рассмотрим следующую ситуацию.

Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.

Гражданско-правовые последствия

Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.

Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть договор аренды и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).

Кроме этого арендодатель может:

  • потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);

  • потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).

Налоговые последствия

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во внереализационные расходы (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).

А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.

Срок договора субаренды

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.

Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.

Декларация об объемах алкоголя — это отчет в Росалкогольрегулирование, который сдают организации и индивидуальные предприниматели, имеющие отношение к производству и обороту такого товара. Они обязаны отчитываться о том, какой объем спиртосодержащей продукции проходит через их руки.

Первое, что они сдают, — налоговая декларация по акцизам. Второе — отчетность по алкоголю, которая варьируется в зависимости от сферы занятости налогоплательщика.

Производство, хранение и оборот алкоголя: кто и как отчитывается

Федеральный закон «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта (далее — ЭС), алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» от 22.11.1995 N 171-ФЗ предусматривает несколько разных ситуаций, когда предприниматели должны отчитываться в Росалкогольрегулирование. В дополнение к этому нормативному акту имеется постановление правительства РФ №815 от 09.08.2012, которым установлено, как осуществляется сдача алкогольной декларации. Чтобы было проще понять, кто и по какой форме отчитывается, предлагаем ознакомиться с таблицей:

Вид осуществляемой деятельности

О чем надо отчитаться

Номер приложения в постановлении правительства №815, где представлена форма отчета

производство, хранение и поставка произведенного этилового спирта (в том числе денатурата)

об объеме производства и оборота ЭС

приложение №1 (декларация по спирту)

закупка этилового спирта для производства этилового спирта (в том числе денатурата); закупка этилового спирта в объеме более 200 декалитров в год для различных целей

об объеме использования ЭС

приложение №2

производство, хранение и поставка произведенной алкогольной и спиртосодержащей пищевой продукции (далее — АиСПП); производство, хранение и поставка спиртосодержащей непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готового товара

об объеме производства и оборота АиСПП

приложение №3

закупка алкогольной, спиртосодержащей пищевой и спиртосодержащей непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции и (или) использование ее для производства другой АиСПП или в качестве сырья или вспомогательного материала при производстве иной продукции

об объеме использования АиСПП

приложение №4

производство, хранение, поставки и розничная продажа (при наличии соответствующей лицензии) вина, игристого вина (шампанского) сельхозтоваропроизводителями

об объеме использования АиСПП

приложение №4

хранение этилового спирта, АиСП; закупка, хранение и поставка алкогольной, спиртосодержащей пищевой и спиртосодержащей непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готового товара

об объеме оборота ЭС, АиСПП

приложение №5

производство, хранение и поставка произведенного этилового спирта (в том числе денатурата); производство, хранение и поставка произведенной АиСПП; производство, хранение и поставка спиртосодержащей непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции; закупка, хранение и поставка алкогольной, спиртосодержащей пищевой и спиртосодержащей непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции; хранение этилового спирта, АиСПП

об объеме поставок ЭС, АиСПП

приложение №6

производство, хранение, поставки и розничная продажа (при наличии соответствующей лицензии) вина, игристого вина (шампанского) сельхозтоваропроизводителями

об объеме поставок ЭС, АиСПП

приложение №6

закупка, хранение и поставка АиСПП и непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции; закупка этилового спирта для производства этилового спирта (в том числе денатурата), АиСПП и непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции для производства другой АиСПП; хранение этилового спирта, АиСПП; использование этилового спирта в объеме более 200 декалитров в год в различных целях; закупка АиСПП и непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции для производства другой АиСПП или используемой в качестве сырья или вспомогательного материала при изготовлении иной продукции

об объеме закупок ЭС, АиСПП

приложение №7

изготовление, хранение, поставки и розничная продажа (при наличии соответствующей лицензии) вина, игристого вина (шампанского) сельхозтоваропроизводителями

об объеме закупок ЭС, АиСПП

приложение №7

перевозка этилового спирта (в том числе денатурата) и нефасованной спиртосодержащей продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции

о перевозке ЭС и спиртосодержащей продукции

приложение №9

производство этилового спирта и алкоголя с использованием этилового спирта, производство пива и пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи

об использовании производственных мощностей

приложение №10

розничная продажа алкоголя (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи) и (или) спиртосодержащей непищевой продукции с содержанием этилового спирта более 25% готовой продукции

об объеме розничной продажи алкогольной (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи) и спиртосодержащей продукции

приложение №11 (декларация по пиву)

производство, хранение, поставки и розничная продажа (при наличии соответствующей лицензии) вина, игристого вина (шампанского) сельхозтоваропроизводителями

об объеме розничной продажи алкогольной (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи) и спиртосодержащей продукции

приложение №11

розничная продажа пива и пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи

об объеме розничной продажи пива и пивных напитков, сидра, пуаре и медовухи

приложение №12

выращивание винограда для изготовления винодельческой продукции

об объеме собранного винограда

приложение №13

производство, хранение, поставки и розничная продажа (при наличии соответствующей лицензии) вина, игристого вина (шампанского) сельхозтоваропроизводителями

об объеме винограда, использованного для изготовления вина, игристого вина (шампанского)

приложение №14

производство винопродукции с защищенным географическим указанием, с защищенным наименованием места происхождения; полный цикл производства дистиллятов

об объеме винограда, использованного для изготовления винопродукции с защищенным географическим указанием, с защищенным наименованием места происхождения и полного цикла производства дистиллятов

приложение №15

Сроки сдачи алкогольной декларации в 2020 году

О том, когда предприниматели должны отчитываться в Росалкогольрегулирование, сказано в постановлении правительства №815. Декларации, формы которых утверждены в приложениях 1–12, являются ежеквартальными, сдавать их необходимо до 20-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом. Таким образом, большинство отчитываются в 2019 году по следующему графику:

  • по итогам 2019 года — до 20 января 2020 года;
  • за 1-й квартал 2020 — до 20 апреля;
  • за 2-й квартал — до 20 июля;
  • за 3-й квартал — до 20 октября.

Что касается объемов собранного винограда (формы, утвержденные приложениями 13–15), то об этом информировать необходимо один раз в год — до 15 февраля года, следующего за сбором урожая.

Законодательством предусмотрено, что алкогольные декларации направляются через личный кабинет на сайте Росалкогольрегулирования. Для подписания документа необходима усиленная квалифицированная электронная подпись, сертификат ключа проверки которой получают в любом удостоверяющем центре. Дополнительно на сайте ведомства необходимо скачать сертификат и набор программных компонентов, которые позволят подписывать и шифровать отчеты.

Отдельно надо сказать о формах, утвержденных приложениями 11, 12 и 13. Их обязательно направляют в орган исполнительной власти субъектов Российской Федерации, где зарегистрирован отчитывающийся предприниматель или организация. Сдача декларации по алкоголю разрешена в бумажном виде или электронном формате, установленном Росалкогольрегулированием. Полный список органов, уполномоченных принимать отчеты на региональном уровне, есть возможность посмотреть на официальном сайте Федеральной службы по регулированию алкогольного рынка.

Лицо, отправившее документ, получает квитанцию о его приеме и копию, подписанную электронной подписью. После такой проверки в течение суток декларант обязан сдать декларацию по алкоголю в Росалкогольрегулирование — исключительно в электронном варианте. В некоторых случаях подают декларацию в федеральную службу непосредственно с регионального портала. Если это сделать не удается, тогда необходимо воспользоваться личным кабинетом.

Общие правила заполнения

Ежеквартальные декларации заполняются с учетом норм, прописанных в приказе Федеральной службы по регулированию алкогольного рынка №231 от 23 августа 2012 г. В этом документе есть общая для всех инструкция по составлению и срок сдачи алко декларации. На титульном листе организации и индивидуальные предприниматели должны указать:

  • отчетный период;
  • вид документа — первичный или корректирующий;
  • сведения об ИП или организации, включая данные обо всех обособленных подразделениях и торговых объектах;
  • ИНН, КПП, адрес места осуществления деятельности;
  • данные о лице, составившем документ и заверившем его;
  • дата сдачи документа.

Непосредственно в отчетах во всех графах показатели должны выражаться в декалитрах или тоннах с точностью до третьего знака после запятой. Но указываются только данные за конкретный отчетный период, без нарастающего итога. И это важно — если продукция не прошла полный цикл технологической обработки, сведения о ней не передаются в контролирующие органы.

Пример заполнения алкогольной декларации

Заполнить декларации по формам 11 и 12 (самые распространенные) есть возможность в программах, как в бесплатных версиях, так и в коммерческих.

Как проверить отсутствие ошибок

В отличие от налоговиков, Росалкогольрегулирование не дает контрольных соотношений, чтобы обнаружить наличие неточностей. Предпринимателям надо выбрать какой-то иной, но такой же безопасный способ контроля и анализа записанных показателей. Например, один из таких способов — проверить их на сайте Учетинфо. Сервис «Проверка алкогольных деклараций» доступен здесь без всяких регистраций и на бесплатной основе. Причем проверять только одну форму, а можно сравнивать ее с иным отчетом, если организация или ИП отчитывается сразу по нескольким видам осуществляемой деятельности. Проверку на наличие ошибок предлагают и иные известные компании, например Контур Алкосверка, Центр ИКТ (Alcospot).

Еще один способ обнаружить разногласия — скачать специальную программу: приложение, которое проверит, насколько правильно были записаны показатели в разные графы. Этот вариант подойдет тем, кто готов доплачивать за такую услугу.

Если обнаружены ошибки, придется сообщить об этом в ведомство: срок сдачи корректирующей декларации по алкоголю — до истечения срока подачи деклараций за квартал, следующий за отчетным кварталом. Если этот срок пропущен, обратитесь в Росалкогольрегулирование с заявлением, в котором изложите просьбу разрешить прислать корректировку позже указанного срока — в порядке, установленном приказом Минфина №97н от 20.06.2017.

Ответственность за несоблюдение порядка декларирования и несоблюдения сроков

Согласно статье 15.13 КоАП РФ, лицам, которые нарушают порядок или сроки декларирования оборотов АиСПП либо искажают информацию, грозит штраф. Его размер составляет:

  • для должностных лиц и ИП — от 5 до 10 тысяч рублей;
  • для организаций — от 50 до 100 тысяч рублей.

Расторжение по инициативе нанимателя. Уведомление о расторжении

Важно! Наниматель пользуется значимой привилегией по сравнению с наймодателем. Она выражается в его праве в любой момент отказаться от продолжения договорных отношений (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Для этого обязательно:

  1. Согласие всех проживающих с нанимателем лиц.
  2. Предварительное письменное уведомление наймодателя. По общему правилу, установленному ст. 687 ГК РФ, предупредить наймодателя нужно за 3 месяца, однако стороны могут согласовать и любой иной срок.

Уведомление о расторжении можно направить наймодателю любым удобным способом: по почте, электронной почте, вручить под подпись. Если отношения с наймодателем не сложились, лучше направить предупреждение с уведомлением о вручении, чтобы на случай споров располагать доказательством надлежащего извещения контрагента.

Последствия расторжения

Обратите внимание! Главное последствие расторжения найма — выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры (ст. 688 ГК РФ).

Принудительное выселение — крайняя мера, к которой суд прибегает, только полностью исследовав все обстоятельства и причины нарушений, допущенных нанимателем.

В п. 38 постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» от 02.07.2009 № 14 даются разъяснения по основаниям расторжения соцнайма. В частности, Пленум разъясняет:

  • невнесение платы должно иметь место в течение 6 месяцев подряд;
  • судам следует оценивать уважительность причин, по которым плата не вносилась.

Примечательно, что данные разъяснения применяются судами и в отношении коммерческого найма (см., например, решение Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 16.05.2018 по делу № 2-1693/2018).