Как оформить участок из аренды в собственность?

08.06.2020 0 Автор admin

Граждане Казахстана арендуют немало земельных наделов. Только в Алматы на праве краткосрочного временного возмездного землепользования — до 5 лет или долгосрочного — от 5 до 49 лет, находится примерно 41 % всех имеющихся в городе участков. Неудивительно, что у арендаторов часто возникают вопросы, как выкупить землю у государства, во сколько это обойдётся и в каких случаях могут отказать. За ответами мы обратились к заместителю начальника управления земельных отношений акимата г. Алматы Сардару Абдысадыкову.

Куда обращаться

Согласно Земельному кодексу РК, участки, находящиеся в землепользовании у граждан, то есть в аренде, могут быть выкуплены у государства в частную собственность. Для этого физическое или негосударственное юридическое лицо должно обратиться с заявлением в акимат по месту нахождения участка.

Список документов, которые нужно приложить к заявлению на выкуп участка:
— документ, удостоверяющий право на земельный участок (или копия документа, заверенная нотариально);
— копия свидетельства налогоплательщика;
— справка из Центра недвижимости об отсутствии обременений на земельный участок, препятствующих заключению сделок;
— справка о государственной регистрации или перерегистрации юридического лица (при наличии).

Когда могут отказать

При рассмотрении заявления акимат учитывает месторасположение участка, соответствие градостроительным нормам и правилам (на участках не должно быть красных линий, инженерных коммуникаций и водоохранных полос). Кроме перечисленных выше условий запрещено выкупать участки, расположенные на землях общего пользования.

Сколько стоит

Предоставление земельных участков в частную собственность граждан и негосударственных юридических лиц осуществляется на платной основе. Базовые ставки по выкупу участков утверждаются маслихатами городов. На сегодняшний день покупка 1 кв. м земли в Алматы обойдётся в 4 800 тенге + поправочные коэффициенты от 0.5 до 1.25. Только в 2014 году в южной столице в частную собственность гражданами было выкуплено более 700 участков, находившихся во временном землепользовании.

Важные документы

Решение о предоставлении земельного участка в собственность принимается в месячный срок со дня подачи заявления в акимат. Всеми работами по идентификации участка по кадастровой документации, утверждению кадастровой (оценочной) стоимости и подготовке проекта решения о предоставлении права частной собственности на участок занимается уполномоченный орган акимата — управление земельных отношений (УЗО). После принятия решения местного исполнительного органа о продаже земельного участка УЗО составляет и подписывает с покупателем договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии договор купли-продажи и документ об уплате выкупной цены участка являются основанием для выдачи идентификационного документа (государственный акт) на земельный участок.

Как выкупить в рассрочку

Продажа арендуемого земельного участка у государства возможна и в рассрочку (до 10 лет). Если вы выберете этот способ, то в госакте сделают запись о запрете на совершение сделок с участком. Для выкупа в рассрочку покупатель в течение десяти рабочих дней со дня заключения договора купли-продажи должен внести аванс в размере, составляющем не менее 5 % от стоимости земельного участка. Оплата может осуществляться как наличным, так и безналичным способом на счёт продавца, указанный в договоре купли-продажи. Покупатель вправе погашать свои обязательства досрочно как в полном объёме, так и частично. В случае если покупатель не производит оплату за земельный участок в течение трёх месяцев подряд, а за сельхозучастки — в течение двух лет подряд, продавец вправе расторгнуть договор купли-продажи и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину выкупной цены земельного участка. Документ об уплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и госакте на земельный участок.

Арестованный прирост

За 11 месяцев 2019 года на торги было выставлено более 13 тыс. объектов арестованной недвижимости, суммарная стоимость которых составила около 60 млрд рублей. Речь идет в основном о квартирах, но есть и гаражи, коммерческие и производственные помещения, земельные участки. За аналогичный период 2018 года через аукцион шла реализация 9 тыс. объектов. Об этом свидетельствуют данные электронной площадки «РТС-тендер», с которыми ознакомились «Известия». Таким образом, за год количество выставленной на торги арестованной недвижимости увеличилось на 44%.

Зачастую основанием для ареста имущества становятся долги его владельца. Например, по ипотеке и другим кредитам, налогам, штрафам, алиментам. Также может быть арестована недвижимость, которая фигурирует в уголовном деле, рассказал партнер юридической компании «Сотби» Антон Красников.

Арестованное имущество попадает на торги в результате решений судов, добавила руководитель департамента контроля качества НЮС «Амулекс» Нурида Ибрагимова. Они выносятся как при рассмотрении исков по долгам, так и при банкротстве неплательщика. Также недвижимость может попасть на аукцион во внесудебном порядке — по исполнительной надписи нотариуса при залоговых обязательствах, уточнила эксперт.

По мнению Нуриды Ибрагимовой, рост количества выставляемой на торги недвижимости связан с тем, что и граждане, и организации, в том числе малый и средний бизнес, теряют доходы.

Растет и база объектов, арестованных кредитными организациями, отметил управляющий директор «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

–– В целом банки до последнего откладывают продажу залоговых объектов должников по кредитам. Но им приходится это делать, если вопрос не решается другими способами, –– уточнил Александр Москатов.

По мнению руководителя департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG Светланы Яровой, рост связан и с тем, что технология организации торгов становится всё более отлаженной, а также увеличивается спрос на приобретение подобной недвижимости. В «РТС-тендер» также отметили заметный рост интереса покупателей к арестованному имуществу.

Что происходит перед проведением торгов

Основанием для официального проведения торгов считается выполнение определённых законом условий. Если существуют нарушения, то доверенное лицо обязано составить акт, зарегистрировать документ и официально передать банку или другой компании, которая предоставила залог. Такая бумага обязательно заверяется тем же органом, который подтверждал ипотечный договор.

Залогодатель должен удовлетворить все требования составленного документа в течение 30 дней. Если необходимых действий не произошло, тогда сам организатор занимается подачей объявления о проведении аукциона, на котором будет продана квартира. Заполненная по форме бумага обязательно регистрируется и официально вручается заёмщику или держателю ипотечного залога. Также публикуется объявление о проведении соответствующего мероприятия. Начиная с этого момента, по законодательству, запрещаются любые действия с обозначенным объектом. А если запрет нарушается, тогда выполненные манипуляции с ипотечной квартирой полностью аннулируются. Сами же торги можно проводить в 10-дневный срок после официальной публикации составленного объявления об аукционе.

Если держателю залога на ипотеку прислали уведомление о невыполнении или грубых нарушения основных обязательств, то в этом случае можно обратиться с исковым заявлением в судебные органы. В соответствующие инстанции может обратиться и залогодатель, попросив отсрочку в реализации договорённостей по ипотечному кредитованию. Можно оставить запрос на кредитные каникулы сроком в 1 год.

Что такое интрадей?

Стиль «интрадей” разделяют условно на «активный” и «позиционный”. Активный «интрадей” ставит целью захват движений внутри одной торговой сессии и может предполагать как движение вместе с ценовым импульсом, так и против него. Позиционный подход может предполагать открытие позиции перед европейской (или даже азиатской) торговой сессией и удержание позиции до закрытия рынков (до 3-4 часов американской сессии).

Трейдеру в стиле интрадей не требуется моментально реагировать на микроскопические дисбалансы между спросом и предложением (как в случае со скальпингом), поэтому он может использовать традиционный свечной график в сочетании с объемами или без них. Поэтому для торговли внутри дня подходят почти все рынки с некоторыми оговорками.

Лучший рынок для интрадей стратегии

Наилучшими рынками для торговли внутри дня будут те, что способны генерировать плавные и мощные трендовые дни, хотя бы время от времени. На рынке должна быть достаточная ликвидность (для правильного исполнения сделок и удержания риска на должном уровне) и волатильность.

Волатильность является краеугольным камнем для успеха внутридневной торговли. Есть традиционно более и менее волатильные рынки, но волатильность иногда появляется и там, где ее не ждали, например, на валютной паре USDRUB в марте 2018 г.

Бывает и так, что рынки, ранее показывавшие высокую волатильность, со временем теряют ее, например, биткоин; а другие, наоборот, наращивают, например, нефть в 2018 году. Поэтому интрадей-трейдеры мигрируют с одного рынка на другой, выбирая тот, на котором сейчас наибольшие возможности для получения прибыли.

Для интрадей трейдера важно держать руку на пульсе настроения рынка и знать, какие идеи и инструменты сейчас «в игре”. Речь здесь не техническом анализе, а о понимании так называемого «биржевого сентимента”. О каком рынке говорят сейчас в новостях? Какой рынок отражает нарастающую неопределенность и страхи инвесторов?

Виды внутридневной торговли

Tрендтрейдинг (торговля по тренду)

Тренд трейдинг – стратегия, при использовании которой трейдер просматривает графики с большим таймфреймом. Определив общий тренд, можно переходить к рассмотрению графиков с меньшим таймфреймом, высматривая на них оптимальные возможности, чтоб открыть позицию в направлении тренда. Используя индикаторы на графиках с более коротким таймфреймом, вы получите более точное представление о том, в какой точке лучше открывать позицию.

Сначала необходимо определить общий тренд на графиках с большим таймфреймом. Индикаторы Форекс помогут вам получить подтверждение тренда.

Выявив общий тренд, вы можете перейти к рассмотрению графиков с меньшим таймфреймом и найти оптимальные для себя точки входа в том же направлении. Помните об этом? Это, так называемый, мультипериодный (мультитаймфрейм) анализ!

Торговля против тренда

Торговля против тренда – практически то же, что и торговля по тренду, за исключением того, что в случае использования данной стратегии Форекс, выявив общий тренд, вы будете искать возможности для входа в направлении, противоположном движению тренда. Идея в том, чтобы определить конец тренда и осуществить вход сразу после разворота тренда (настолько, насколько это возможно). Это достаточно рискованно, однако может принести вам огромную прибыль.

На данном примере (4 график) мы можем наблюдать длительный нисходящий (медвежий) тренд. Это может быть свидетельством того, что рынок, скорее всего, готов к развороту.

Так как мы рассматриваем стратегию торговли «против тренда», мы будем искать возможности для входа в сделку в направлении, противоположном направлению общего тренда, используя графики, рассчитанные на непродолжительные периоды времени, например, 15 минут.

Помните, что вести торговлю против тренда весьма опасно, но если вы все сделаете правильно, то сможете получить огромную прибыль!

• Обучение на форекс с нуля

Торговля на прорывах

Используя стратегию торговли на прорывах, вы смотрите на диапазон валютной пары, возникающий в определенное время дня, проводя торговые операции в надежде поймать прорыв в том или ином направлении. Такая стратегия особенно эффективна, если диапазон движения этой валютной пары достаточно узок, поскольку это показатель того, что пара готова сделать большой скачок. В этом случае ваша задача состоит в том, чтобы, когда такой скачок произойдет, быть готовым поймать «волну»!

Используя стратегию торговли на прорывах, вам необходимо определить диапазон, в рамках которого наиболее часто применялась поддержка и сопротивление. Определив данный диапазон, вы сможете разместить точки входа над и под уровнями прорыва. Как правило, трейдеры хотят получить количество пунктов, составляющих определенный раннее диапазон. Если вы уже изучили уроки посвященные «Торговле на Прорывах», для вас не составит особого труда усвоить информацию приведенную выше!

Особенности работы интрадей

Если скальпер пытается добиться плавного роста кривой баланса, то интрадей трейдер строит доходность всего месяца на нескольких больших днях (часто, не более 3-5), остальное же время управляет рисками и удерживает торговый счет на плаву.

Иногда это может приводить к эмоциональному выгоранию: интрадей трейдеры довольно часто нарушают торговую дисциплину и попадают в «тильт”. Ошибки в торговле подчас воспринимаются болезненно, цена захватывает короткий стоп и далее направляется в сторону их первоначального прогноза.

Подумайте и оцените реалистично, сможете ли вы торговать внутри дня, есть ли у вас необходимый уровень психологической устойчивости. Благо, оценить это довольно просто: подобный стиль торговли не требует высокого порога входа и начать можно с небольшой суммы.

Напомним, что ранее мы рассказывали о принципах работы скальпинговой стратегии. В следующих статьях поговорим о позиционной торговле и свинг-трейдинге.

Читайте о трейдинге и финансовых рынках в нашем канале Telegram!