Когда переходит право собственности на квартиру?

14.06.2020 0 Автор admin

Опубликовано 23.06.20

Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.

Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?

Содержание

Жилье приобретено по договору купли-продажи

Если Вы приобрели жилье по договору купли-продажи, срок владения им исчисляется с даты регистрации права собственности на объект жилья (ст. 131, 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: В феврале 2015 году Киселев А.А. приобрел квартиру по договору купли-продажи. Договор был заключен 20 февраля, а право собственности было зарегистрировано спустя два месяца (датировано 25 апреля 2015 года). 15 марта 2018 года Киселев продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается именно с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору долевого участия (инвестирования, уступки права требования)

Если Вы приобрели квартиру по договорам долевого участия, инвестирования или уступки права требования, то срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру.

При этом важно отметить, что в данном случае (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья) дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (Письма Минфина России от 14.02.2013 N 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 N 03-04-05/9-1315).

Пример: В 2013 году Петров А.Л. заключил договор долевого участия на строительство квартиры, в 2014 году квартира была сдана и Петров подписал акт приема-передачи квартиры. Зарегистрировал собственность Петров лишь в 2016 году. В 2018 году Петров продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3х лет (так как он исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру).

Жилье приобретено по договору с ЖСК (договору паенакопления)

Если квартира была приобретена у ЖСК (по договору паенакопления), то срок владения квартирой исчисляется с момента выполнения двух условий: полной выплаты паевого взноса и подписания акта приема-передачи квартиры (п. 4 ст. 218 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727).

Пример: В 2011 году Волков М.М. заключил договор с ЖСК на строительство квартиры. В 2014 году квартира была построена. В этом же году Волков полностью выплатил паевой взнос и подписал акт приема-передачи квартиры. Право собственности на эту квартиру Волков оформил лишь в 2016 году. В 2018 году Волков продал данную квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как в данном случае он исчисляется не с момента даты регистрации права собственности на квартиру, а с момента полной выплаты паевого взноса и подписания акта-приема передачи).

Жилье приобретено в результате приватизации

Если Вы приобрели жилье в собственность в результате приватизации, срок владения им зависит от того года, в котором осуществлена приватизация:

  1. Если жилье было приватизировано после 1 января 1998 года, срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру.

    Пример: Сахаров И.Т. проживал в квартире, полученной в наем от муниципалитета с 1997 года. В 2016 году он ее приватизировал и оформил свидетельство о собственности на квартиру. В 2017 году Сахаров ее продал, срок владения квартирой на момент продажи составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

  2. Если жилье было приватизировано до 1 января 1998 года срок владения им отчитывается с даты заключения договора о передачи объекта жилья в собственность (так как в то время свидетельства о регистрации права собственности не выдавались) (Письмо Минфина России от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).

    Пример: Платонов Л.О. приватизировал квартиру в 1995 году. В 2018 году он оформил свидетельство о регистрации права собственности на квартиру и продал ее. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается не с даты регистрации собственности, а с момента приватизации).

Жилье получено в наследство

Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).

Из данного случая есть два исключения:

  1. Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).

    Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.

  2. Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).

    Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).

Квартира получена в дар

Если квартира была получена в дар, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на квартиру ст. 131, ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Пример: в марте 2017 года Матвееву А.Н. родители подарили квартиру, он зарегистрировал собственность в июле 2017 года. В 2018 году Матвеев А.Н. решил продать квартиру, срок владения составит менее 3-х лет (будет рассчитываться с даты регистрации права собственности на квартиру).

Разные доли квартиры приобретены в разное время

Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе (Письма ФНС России от 26.07.2016 №БС-4-11/[email protected], Минфина России от 23.08.2016 №03-04-07/49241, от 13.01.2015 № 03-04-05/69528).

Пример: в 2011 году братья Морозовы А.К. и Н.К. приобрели в долевую собственность (по ½ доли) квартиру. В 2016 году Морозов А.К. продал свою долю (1/2) брату Морозову Н.К., в результате чего последний стал единоличным собственником всей квартиры. В 2018 году Морозов Н.К. продал квартиру. Срок владения квартирой на момент продажи составил более 3-х лет (так как он считается с момента приобретения первоначальной доли – с 2011 года.

Заметка: Если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости, то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 N 03-04-05/23772).

Квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья

Если квартира получена взамен снесенного/ветхого жилья от муниципальных властей, срок владения квартирой исчисляется с даты регистрации права собственности на полученное новое жилье (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199).

Пример: В 2017 году Соколова М.И. получила от мэрии Москвы квартиру взамен принадлежащего ей снесенного ветхого жилья (которым она владела с 1995 года). В 2018 году Соколова М.И. продала полученную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности на новое жилье, срок владения старым/снесенным жильем не учитывается).

Дом построен самостоятельно

Если дом построен самостоятельно, срок владения домом исчисляется с даты регистрации права собственности на данный объект недвижимости (ст. ст. 131, 219 ГК РФ, п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

Пример: в 2012 году Павлов А.Т. приобрел земельный участок и начал на нем строительство дома, в 2015 году стройка была закончена. Зарегистрировал построенный дом Павловым А.Т. в 2016 году. В 2018 году он решил его продать. На момент продажи срок владения домом составил менее 3-х лет (так как он считается только с момента регистрации права собственности).

Право собственности признано через суд

Если право собственности на квартиру признано в судебном порядке, срок владения квартирой исчисляется с даты вступления в законную силу решения суда (по истечении месяца после принятия данного решения) (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина России от 14.08.2013 N 03-04-05/32983).

Пример: в 2008 году Марков А.Н. приобрел квартиру в строящемся доме у ОАО «СтройИнвет». После сдачи дома застройщик стал уклоняться от оформления собственности Маркова А.Н. на построенную квартиру. В 2010 году Марков обратился в суд с иском о признании права собственности на квартиру. В 2012 году суд вынес решение о признании собственности на квартиру за Марковым А.Н. Регистрации права собственности на Маркова А.Н. произошла только в 2016 году. В 2018 году Марков А.Н. продал данную квартиру. На момент продажи срок владения квартирой составил более 3-х лет (так как он считается с даты вступления в силу решения суда, а не с даты регистрации права собственности).

Получите вычет

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 1699 ₽

Часто задаваемые вопросы

Как получить повторное свидетельство?

Для получения повторного свидетельства необходимо обратиться с письменным заявлением установленного образца в отдел ЗАГС по месту жительства или в орган ЗАГС по месту хранения соответствующей записи. Для получения повторного свидетельства граждане представляют следующие документы:

  • заявление
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность
  • документ, подтверждающий внесение платы
  • документ, подтверждающий изменение фамилии или иных данных гражданина, в случае их изменения

Какого возраста должны быть свидетели на регистрации брака?

Свидетели должны быть совершеннолетними.

Где и когда (до регистрации брака или после) заключается брачный договор?

Брачный договор могут заключить как лица, вступающие в брак до регистрации брака, так и супруги. Заключается он в письменной форме в нотариальной конторе. Брачный договор, заключенный между лицами, вступающими в брак, вступает в силу со дня регистрации брака.

Возможна ли регистрация брака в любом понравившемся ЗАГСе Республики Беларусь?

Регистрация заключения брака производится любым органом, регистрирующим акты гражданского состояния, по выбору лиц, вступающих в брак, если иное не установлен Кодексом Республики Беларусь о браке и семье.

Итак, вы решили пожениться, уже выбрали дату свадьбы и даже завтра собираетесь пойти в ЗАГС подавать заявление. Хорошо, но сначала все-таки давайте остановимся на некоторых деталях, которые помогут вам быстро и без лишних переживаний подать заявление на нужный день в удобное для вас время.

Выберите ЗАГС для подачи заявления Заявление подается минимум за 3 дня и максимум за 3 месяца до регистрации брака. В

Составьте список предполагаемых дат свадьбы. Дело в том, что в популярных ЗАГС-ах традиционные дни для свадьбы (пятница,суббота) моментально бронируются. Вы можете оказаться в ситуации, когда ваш день будет полностью занят или останется неудобное время регистрации брака, например раннее утро или поздний вечер. И вам придется спешно выбирать другой день свадьбы, смотря в календарь. Поэтому заранее составьте список дат и времен вашей будущей свадьбы.

Брак не может быть заключен между:

Сокрытие лицом, вступающим в брак, обстоятельств, препятствующих его заключению, является основанием для признания брака недействительным.

  • Лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке;
  • Родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии, между полнородными и неполнородными братьями и сестрами, а также между усыновителями и усыновленными;
  • Лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия.

При наличии взаимной договоренности супруги или бывшие супруги могут заключить алиментное соглашение, определяющее порядок, размер и сроки уплаты денежных средств на содержание ребенка. Добровольное расторжение соглашения об уплате алиментов допускается при согласии обеих сторон, в остальных случаях – в судебном порядке.

Основания для расторжения соглашения

Алиментное соглашение является договором гражданско-правового характера. Особенности его изменения или расторжения регулируются нормами СК и ГК РФ.

Существуют два способа аннулирования документа:

  1. Мирный. Основанием является инициатива одной из сторон – плательщика или получателя. Обязательно согласие обоих. Причиной может стать изменение финансового благосостояния, отсутствие потребности в материальном обеспечении ребенка и пр.
  2. Судебный. Истец подает в суд иск о признании соглашения недействительным, если вторая сторона не согласна с этим. Основание – ухудшение материального положения алиментообязанного (п.4 ст. 101 СК РФ).

При добровольном урегулировании вопроса объяснять нотариусу причину аннулирования договора не нужно. Это потребуется только при обращении в судебный орган.

Нужна помощь по алиментам? Юристы бесплатно и подробно ответят на ваш вопрос по алиментам. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение! Задать вопрос

Порядок расторжения соглашения у нотариуса

Процедура расторжения в нотариусе занимает буквально 1-2 часа. Чтобы прекратить действие соглашения, необходимо составить другое – о его расторжении:

  1. Получатель и плательщик договариваются о расторжении, определяются с датой и временем визита к нотариусу.
  2. В назначенный день стороны посещают нотариальную контору, оплачивают тариф за услуги, заключают договор.
  3. Алиментное соглашение перестает действовать с даты оформления договора, если его условиями не предусмотрено иное.

Размер нотариального тарифа согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» составляет 500 руб. Дополнительно нотариусом могут взиматься деньги за составление договора и проверку информации.

Как составить соглашение о расторжении?

Унифицированной формы не существует. Для составления можно воспользоваться примерным образцом:

Плательщик: Мурзыков С. В.

Получатель: Агапова О. Н.

Нотариус: Гордиенко О. Д.

г. Мурманск, ул. Северная, д. 23

Соглашение

Мы, Мурзыков С. В. (плательщик) и Агапова О. Н. заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Расторгнуть оформленное нами ранее соглашение об уплате алиментов № 3849 от 20.07.2017 на нашего общего несовершеннолетнего сына Мурзыкова Г. С. (2010 г. р.) по обоюдному согласию.
2. Содержание ст. 131, 209, 587, 599 ГК РФ и ст. 101 СК РФ нам разъяснено и понятно.
3. Расходы на совершение данной сделки возлагаются на Мурзыкова С. В.
4. Стороны в присутствии нотариуса подтверждают, что они являются дееспособными, находятся в трезвом состоянии, не страдают заболеваниями, препятствующими адекватному восприятию действий.
5. Данное соглашение заключено в трех экземплярах. Один из них оставлен на хранение у нотариуса Гордиенко О. Д. по адресу: г. Мурманск, ул. Северная, д. 23.

Текст соглашения прочитан нотариусом вслух

Мурзыков С. В.:
Паспорт: серия 1410 номер 128576
Выдан отделением №1 ОУФМС России по г. Мурманску в Мурманской области
Адрес регистрации: г. Мурманск, ул. Свободы, д. 17.
Агапова О.Н.:
Паспорт: серия 1410 номер 475849
Выдан отд. №3 ОУФМС России по Белгородской области в г. Белгороде
Адрес регистрации: г. Мурманск, ул. Гагарина, д. 19, кв. 77

20.09.2018, г. Мурманск, ул. Северная, д. 23.

Настоящее соглашение удостоверено мной, Гордиенко О. Д., нотариусом нотариального округа г. Мурманска. Документ подписан сторонами в моем присутствии. Личность и дееспособность сторон проверены и установлены.

Документы для нотариуса

При визите в контору понадобятся:

  • паспорта;
  • расторгаемое соглашение;
  • детское свидетельство о рождении;
  • брачные свидетельства.

Расторжение соглашения через суд

Процедура расторжения в суде занимает не меньше месяца. Единственным основанием прекращения соглашения через суд является изменение материального положения одной из сторон. Если плательщик не справляется с выплатами, он может действовать в рамках СК, ГК и ГПК РФ:

  1. Направить письменное предложение о расторжении получателю, указав причины и сроки для дачи ответа.
  2. При отрицательном ответе или его отсутствии составить иск и подать в мировой суд по адресу регистрации ответчика.
  3. Принять участие в рассмотрении дела. На это суду отводится не более месяца.
  4. Получить после вступления решения в законную силу выписку и исполнительный лист (ИЛ).
  5. Предъявить ИЛ приставам, если ранее соглашение предоставлялось в ФССП. На его основании должны будут отменить выплаты.

Если соглашение составлено без нотариального заверения, оно оспариванию не подлежит, т. к. изначально является недействительным.

Помимо полной отмены соглашения алиментообязанный может оспорить его по отдельным пунктам и попросить суд снизить размер алиментов. Получатель в такой ситуации вправе предъявить встречный иск о взыскании средств в обязательном порядке по исполнительному листу.

Документы для суда

При визите в суд предоставляется квитанция об оплате госпошлины (300 руб.), паспорт, само соглашение. Понадобятся доказательства причин снижения материального достатка:

  • копия трудовой книжки, где будет содержаться информация об увольнении в связи с сокращением;
  • свидетельство о рождении нового ребенка;
  • справки об инвалидности и пр.

Понадобится письменный отказ ответчика от расторжения, а также направленное ему предложение изначально.

Судебная практика

Требования о расторжении соглашений судами удовлетворяются при наличии веских оснований. Чаще всего решения принимаются в сторону снижения алиментных платежей. Если же документ полностью аннулируется, назначаются выплаты на ребенка по ИЛ.

Рассмотрим практический пример:

В 2015 году гражданин Макаров Н. Е. оформил соглашение с бывшей супругой Игнатовой Р. О. о выплате алиментов на содержание общего сына. На тот момент заработок мужчины был равен 100 000 руб. ежемесячно, из них 30 000 руб. он имел возможность уплачивать на ребенка.

В 2017 году Макаров Н. Е. получил производственную травму, уволился с работы и оформил инвалидность. За ним начал накапливаться долг. На основании ст. 114 СК РФ он попросил суд освободить его от уплаты задолженности, а также снизить размер платежей с 30 000 руб. до 25 % от пенсии по инвалидности.

Учитывая обстоятельства и изучив представленные доказательства, суд удовлетворил исковые требования о расторжении соглашения.

Другой пример:

У плательщика снизился заработок, появился второй ребенок. По алиментам на первого ребенка образовалась задолженность, которую попыталась истребовать бывшая супруга.

Мужчина подал иск об отмене соглашения и снижении размера основного долга с неустойкой. Мать первого ребенка направила встречный иск о взыскании алиментов в твердой сумме.

Иск алиментообязанного удовлетворен, однако ему присудили уплату алиментов по ИЛ в размере 10 000 руб. ежемесячно.

Пройдите опрос и юрист бесплатно поделится планом действий по алиментам в вашем случае

Признание алиментного соглашения недействительным

Еще один вариант завершения функционирования соглашения по алиментам — это признание его недействительным. Договор об алиментах признается недействительным в случаях, когда он был заключен с нарушением требований действующего законодательства — Гражданского Кодекса РФ или Семейного Кодекса РФ.

При этом признать договор недействительным можно только в пределах срока исковой давности, то есть в течение одного года после выявления обстоятельств, по которым этот документ был заключен с нарушениями (ст. 181 ГК РФ).

Такими обстоятельствами могут быть доказанные акты насилия и угроз в отношении одной из сторон соглашения, реализуемые в целях воздействия на позицию получателя алиментов. Нарушением также будет ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка. Исковая давность при оспаривании таких договоров начинается с момента доказательства нарушения прав участников.

Алиментный договор может быть признан оспоримым или ничтожным. К оспоримым относятся договоренности, заключенные с дееспособными лицами, которые не могут отвечать за свои действия в силу различных причин, подписанные под влиянием угроз или же нарушающие интересы несовершеннолетнего ребенка. Также оспариваются соглашения, подписанные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия на это законного представителя.

Ничтожными являются мнимые договоренности, договоры, которые не отвечают законодательным требованиям или сознательно подписанные с целью нарушения нравственности и правопорядка, заключенные с недееспособными лицами, а также гражданами, которые не достигли 14 лет.

Если алиментный договор будет признан недействительным, то стороны будут восстановлены в своих предыдущих состояниях. Получатель должен будет вернуть плательщику уплаченные суммы в денежной или натуральной форме. Признание алиментного договора недействительным и восстановление состояний сторон может осуществить только суд.

«Семейный Кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 № 223-ФЗ ст. 80

«Семейный Кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 № 223-ФЗ ст. 99

«Семейный Кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 № 223-ФЗ ст. 100

«Семейный Кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 № 223-ФЗ ст. 101

«Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ

«Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ ст. 163

«Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ ст. 181

«Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ ст. 452

Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 № 229-ФЗ

Есть еще вопросы?

  • Узнай решение у профильных компаний
  • Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно

По этой услуге подключено 127 компаний Подобрать компанию в несколько кликов >