Продажа квартиры по доверенности риски продавца

08.05.2020 0 Автор admin

При совершении сделок по приобретению жилья всегда существуют определенные риски для каждой из сторон. Особенно если с одной из них выступает лицо по доверенности.
Какие особенности имеет покупка или продажа квартиры по доверенности, нюансы необходимо учитывать расскажем далее.

Содержание

Доверенность – определение

Узнать о том, что такое доверенность поможет ст. 185 ГК РФ. Это юридический документ, которым представление своих интересов, совершение сделок поручается другому лицу. Им может быть, любое дееспособное, достигшее совершеннолетия лицо.

Доверенность выдается, если кто-либо не может или не хочет самостоятельно участвовать в судебных тяжбах, получить свою зарплату, оформлять различную документацию, совершать сделки.

⇒ По доверенности может осуществляться и продажа, и покупка квартиры.

При этом лицо, указанное в этом документе, своими действиями приобретает различные блага, права для своего доверителя (лица, выдавшего доверенность). Главное, чтобы этот документ был оформлен правильно.

Физическим лицам доверенность нужно составлять у нотариуса.

Общие риски при покупке квартиры по доверенности

Доверенность окажется поддельной

Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.

С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.

Например, в Иркутской области девушка-сирота обратилась в суд, чтобы признать сделку купли-продажи её квартиры недействительной. По её словам, она не подписывала никаких документов и вообще не умеет писать и читать. Экспертиза показала, что доверенность, по которой представитель продал жильё — поддельная. Квартиру изъяли у нового жильца и вернули прежней владелице.

Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки

По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.

Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.

Когда собственник умирает, доверенность также теряет силу. Наследники продавца вправе признать сделку ничтожной через суд.

В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.

Невозможно проверить адекватность собственника

По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.

Когда родственники узнают об афере, они возмущаются и желают вернуть имущество. Оформляют опекунство, доказывают недееспособность собственника и подают в суд. Так доверенность теряет силу. Сделка признаётся ничтожной.

В Воронежской области женщина обратилась в суд, чтобы признать доверенность, которую она выдала, недействительной. Она сообщила, что в момент подписания документа плохо себя чувствовала, тревожилась и стеснялась задавать вопросы нотариусу. Женщину отправили на психолого-психиатрическую экспертизу, где эксперты выявили особенности психики, оказавшие существенное влияние на восприятие и оценку её действий. Женщина просто-напросто не понимала, что делает. Суд признал доверенность недействительной, а сделку ничтожной.

Собственник в возрасте и не отдает отчёта в своих действиях

Не каждый возрастной продавец — недееспособный. От этого ситуация усложняется: вполне здоровый пенсионер может выдать доверенность под воздействием эмоций или из-за правовой безграмотности. Он становится мишенью и для мошенников, и для молодых родственников.

Когда собственник остаётся на улице, то быстро понимает, какие действия привели к последствиям. Он предаёт ситуацию огласке, идёт в суд, и тот становится на его сторону. Так как денег собственник не получал (их получили мошенники), возвращать ему нечего. Тогда покупатель подаёт в суд на представителя. Теоретически взыскать причитающееся возможно, но покупатель теряет время, нервы и деньги на тяжбы без конкретного прогноза на результат.

В Краснодарском крае был такой судебный спор. Пожилая женщина выдала доверенность дочери, чтобы та купила ей квартиру. Дочь поручение выполнила, и счастливая мать даже не подумала отменить доверенность. Спустя время дочь самостоятельно продала жильё третьему лицу по этому же документу. Женщина обратилась в суд с требованием признать его недействительным: она не понимала последствий выдачи доверенности и не знала, что её нужно отозвать после сделки. Суд удовлетворил иск, а покупатели остались на улице.

Как минимизировать общие риски

1. Проверьте доверенность и нотариуса

Убедитесь, что нотариус продавца существует и выдавал доверенность. Узнать номер лицензии специалиста, график работы, телефон и электронную почту можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Свяжитесь с нотариусом любым удобным способом и запросите информацию о факте выдачи. Специалист может отказаться выдавать «тайну», ссылаясь на конфиденциальность персональных данных. Но, по словам нашего нотариуса, чаще он и его коллеги понимают важность ситуации и говорят покупателям нужный минимум информации.

Ещё нюанс: тёте мужа доверенность выдал человек, который временно исполнял обязанности нотариуса. Пробить его на сайте не получилось. Юрист разъяснил: проверять нужно именно нотариуса — того, за кого исполнял обязанности помощник.

Результатом поиска станет номер действующей лицензии, график работы и телефон специалиста.

2. Проверьте, действительна ли доверенность

Для этого воспользуйтесь сервисом проверки доверенностей. Введите номер документа, дату выдачи и Ф. И. О. нотариуса. Если ничего не найдено, документ действителен.

При регистрации права государственный регистратор проверяет подлинность в этом же сервисе. По внешнему виду бланка определить фальшивку невозможно: мошенники ювелирно подделывают бумаги.

На момент проверки доверенность не отозвана.

3. Познакомьтесь с собственником заранее

Изучите его социальные сети, чтобы знать в лицо. В момент подачи документов держите с ним видеосвязь. Во время разговора делайте запись экрана: собственник должен держать в руках раскрытый паспорт и лист бумаги с написанной датой разговора. Это станет подтверждением, что на момент сделки продавец жив, а значит, доверенность действительна. Нормальный продавец не откажет в такой малости.

Если собственник не может выйти на связь (например, он слишком стар), пообщайтесь с его родственниками. Свяжитесь с ними за несколько дней и часов до сделки и справьтесь о самочувствии продавца. Разговоры запишите.

4. Запросите у продавца справку из психоневрологического диспансера

Если по справке всё в порядке, собственник на возможном судебном процессе не сможет ссылаться на то, что не отдавал отчёта в действиях, когда выдавал доверенность.

Просьба о предоставлении справки мало кому нравится из-за дополнительных трат. Возьмите их на себя. Если представитель продавца всё равно не соглашается, откажитесь от сделки.

Нюансы нашей сделки

Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов:

  1. Пройдёт ли сделка в Росреестре, если у всех участников одинаковая фамилия.
  2. Можно ли оформить такую сделку в простой письменной форме.
  3. Сможет ли представитель подать заявление на признание ранее возникшего права (сведений о квартире не было в ЕГРП) в момент перехода права собственности.

Сделка между родственниками с одинаковой фамилией

Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.

Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.

Так как государственный регистратор обязан проверить право и дееспособность сторон, наша ситуация в его глазах должна была попасть в одну из категорий риска: доверенность на родственников от возрастного продавца (67 лет) без справки из ПНД. При сомнении он обязан приостановить сделку и запросить необходимые документы у её сторон.

Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.

Ограничение лиц, которые могут купить квартиру

Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.

Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.

Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.

Подача документов на признание ранее возникшего права

Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.

В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:

  1. заявление на признание ранее возникшего права на жильё, которое приобретено ранее 1997 года — подаёт представитель;
  2. заявление на регистрацию права собственности — подаёт покупатель.

Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.

Оформление договора и расчёты за квартиру

Форма сделки

Доверенность не является препятствием для оформления сделки в простой письменной форме. Представитель и покупатель могут распечатать договор купли-продажи с сайта Росреестра, подписать, а после зарегистрировать право собственности.

Если вы хотите, чтобы всё было официально, заключите договор через нотариуса. Это не исключает риски, но при срыве сделки нотариус выступит свидетелем в суде. Он подтвердит, что установил личности представителя и доверителя, а права и обязанности сторон зачитал вслух.

За удостоверение договора купли-продажи у нотариуса придётся заплатить от 7000 до 15 000 ₽ (в зависимости от региона) плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 ₽. Есть ещё одна статья расходов — оформление согласия супруга покупателя на совершение покупки. Цена вопроса — до 2000 ₽. При простой письменной форме согласие не нужно.

У нас в Волгограде начальная ставка удостоверения — 10 000 ₽. С процентом от суммы сделки и оформлением моего согласия цифра получалась большая: нотариус посоветовала оформить договор в простой письменной форме, что мы и сделали.

Ответ Росреестра на мой запрос (в том числе) о необходимости нотариального подтверждения сделки, совершённой в простой письменной форме.

Расчёты

Передавать деньги за квартиру лучше собственнику. Если возможности нет, заплатите представителю. Но прежде чем передать деньги, проверьте его право на взаиморасчёты — это прописано в разделе полномочий доверенности.

Факт передачи средств закрепите распиской: рукописной или заверенной у нотариуса. Здесь вернее сказать, что саму расписку нотариус заверит вряд ли, но вот подписи сторон — вполне. Стоимость услуги разнится в регионах, в среднем — 600 ₽. Юристы считают вариант с нотариусом безопасней простой расписки: покупатель приобретает независимого свидетеля, который подтверждает, что он внёс деньги за квартиру.

Ещё лучший вариант подстраховки — нотариально заверенная расписка и заявление от собственника, что он получил деньги от представителя и не имеет претензий к покупателю. Так продавец признаёт, что все обязательства выполнены и он осознаёт необратимость сделки. Чтобы представитель точно отдал документы, включите в договор соответствующий пункт с ограничением по времени.

Налоговый вычет

Покупатель имеет право получить налоговый вычет с покупки недвижимости в размере 13% от её стоимости, но не более 260 тысяч ₽. Право налогоплательщика на налоговый вычет подтверждают в том числе платёжные документы. При наличном расчёте — расписка о передаче денег. Если вы отдали деньги представителю, подтверждением законности платежа станет доверенность на его имя. В налоговой пояснили, что предоставить нужно оригинал. А вот при подаче документов на регистрацию права в МФЦ или Росреестре оригинал отдавать необязательно и даже нежелательно. Так нашу доверенность потеряли, из-за чего процесс оформления сделки растянулся почти на два месяца.

Что должно насторожить

Пример мошеннической сделки на видео:

Самый главный совет, как обезопасить себя при совершении сделок с доверенностью – обязательно свяжитесь с доверителем и удостоверьтесь, что он действительно выписывал этот документ и что он является действительным.

Злоумышленник может получить подпись жертвы разными способами:

  • путем запугивания или шантажа;
  • с помощью обмана и введения в заблуждение;
  • просто подделав;
  • достав старую доверенность и поменяв дату и т.д.

Если владелец квартиры подтвердит полномочия доверенного лица, то ему можно доверить. Если же нет – стоит обратиться в правоохранительные органы.

Кроме того, должны насторожить следующие моменты:

  • предъявитель доверенности всё время торопит покупателя;
  • предлагается покупка квартиры по цене ниже среднерыночной;
  • посредник не дает встретиться с владельцем жилья;
  • доверенное лицо постоянно ошибается, путает факты, адреса, фамилии, т.е. не владеет всей информацией;
  • со стороны покупателя образец доверенности не соответствует стандарту и т.д.

Таким образом, основным риском и для продавца, и для покупателя остается недобросовестность посредника. Он может провернуть мошенническую схему, чтобы завладеть деньгами покупателя или же квартирой продавца. Поэтому обоим сторонам рекомендуется взаимодействовать напрямую, используя доверенное лицо только для действительно посреднических действий, например, передачи документов.

Автор статьи Станислав Ершов Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу. Написано статей 286

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

На какой срок может быть выдана доверенность

Выдавать доверенности могут на различные сроки, причем предельных временных рамок законом не установлено. Если в самом документе не указан срок, то он будет считаться действующим в течение года.

В зависимости от имеющихся обстоятельств можно оформлять доверенности различного вида. Если она нужна только для совершения одного действия, к примеру, получить какие-либо документы, подписать один договор, то лучше выдать разовую.

Для совершения особых поручений, например, судебной защиты, обычно выдаются специальные доверенности. И для выполнения широкого спектра действий обычно оформляют генеральную доверенность.

Доверенность на квартиру без права продажи, для чего нужна

Никаких ограничений по поводу того, что можно поручать другим лицам в ГК РФ не содержится. Поэтому предметом поручения могут являться действия различного характера. Они не должны противоречить действующим нравственным и правовым нормам, иначе ни один нотариус такую доверенность не выдаст.

Самыми распространенными причинами выдачи доверенностей являются необходимость представительства в суде или совершения различных сделок.

Однако, составить можно не только доверенность на продажу недвижимости или участие в судебных спорах.

Иногда требуется поручить иному лицу управление своими делами, собственным имуществом без его отчуждения. По такой доверенности можно сдавать жилье в аренду, договариваться о проведении ремонта, обращаться в организации ЖКХ, иные официальные органы и структуры, участвовать в собраниях жильцов МКД, осуществлять сбор различных справок и документов на квартиру. И это далеко не полный перечень возможных действий.

Доверенность на квартиру без права продажи, как правильно составить

Доверенность на квартиру без права продажи оформляется также нотариально.

При ее составлении нужно быть крайне внимательным в описании тех действий, которые доверяются представителю. Все его полномочия важно четко прописать, не ограничиваясь общими формулировками. Не менее существенным является и указание всех личных данных поверенного (лицо, которому поручено что-то). К их числу относятся не только Ф.И.О., но и сведения о паспорте, месте проживания, дате рождения, ИНН. О том, что этот документ не предоставляет права продавать квартиру лучше тоже написать отдельной строкой. Рекомендуется указать и конкретный срок его действия. Нелишним будет решить и вопрос о возможности передоверия ее иному лицу.

Можно ли по генеральной доверенности продать квартиру

Когда собственник надолго уезжает, серьезно болен или в силу своего возраста не может сам выполнять различные действия, то выдается генеральная доверенность.

В ней обычно поручается иному лицу совершать широкий круг действий в отношении недвижимости. Право на отчуждение квартиры в ней может быть отдельно и не прописано. Чаще всего в тексте таких доверенностей присутствует фраза о поручении совершать различные сделки с этим имуществом. Следовательно, договор купли-продажи, по ней тоже можно заключать. Помимо прав на заключение договора, по этому документу можно собирать справки на квартиру, регистрировать в Росреестре, получать деньги за сделку, разрешать прописку в квартире иным лицам. Действуют генеральные доверенности в течение трех лет.

Как проходит покупка квартиры по доверенности

Процедура совершения сделки с участием одной из сторон по доверенности проходит в обычном порядке.

Стороны должны составить договор, подписать его, пройти регистрацию в Росреестре. К подобным сделкам стоит подходить с особой осторожностью. Ведь при совершении сделок с доверенностью у каждой из сторон возникают определенные риски. Поэтому перед подписанием бумаг следует внимательно изучить все документы. Может даже стоит связаться с доверителем и удостовериться в подлинности доверенности.

Помимо этого, нужно проверить имеется ли на документе дата составления. Без даты совершения он не будет действительным. Следует также внимательно прочитать данные о представителе, действиях, которые ему позволено совершать.

Не стоит забывать и о том, что силу имеет именно нотариальная доверенность.

Документ, просто подписанный продавцом-гражданином, не может признаваться действительным.

Продажа квартиры по доверенности, риски продавца

Несмотря на то что при продаже по доверенности основные риски несет покупатель, со стороны продавца они тоже могут быть.

Поручая другому лицу совершение сделок, иных действий от своего имени, продавцы рассчитывают на его честность. Однако не всегда их ожидания оправдываются. Даже родственники или знакомые могут допустить ошибки при совершении сделок или попросту присвоить себе деньги. Если такой недобросовестный помощник скроется с полученной от сделки суммой, то найти его и вернуть деньги будет непросто.

В этом и заключается основной риск продавца.

Возможные риски продавца

Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.

Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.

Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.

Покупка квартиры по доверенности, риски со стороны покупателя

Риск со стороны покупателя еще более ощутим.

Ведь заключая сделку, проверив все документы на подлинность, он может не знать о том, что доверенность была аннулирована. Следовательно, лицо, действовавшее на ее основании, на самом деле никаких полномочий не имело.

Сделки, совершенные неуполномоченными лицами, не могут быть действительными.

При сделках с доверенностью возникает немало проблем. Иногда, они являются следствием внешних обстоятельств, например, внезапная смерть доверителя. Если окажется, что во время совершения сделки доверенность была уже прекращена или являлась недействительной, то такая сделка может быть оспорена. А иногда к этому прилагают руки мошенники.

Можно ли продать или купить дом по доверенности

Осуществлять сделки по доверенностям можно с любым имуществом. Продажа дома не является исключением. Процедура продажи, оформления договора, доверенности на дом, в общем, не отличается от сделок с квартирами. Покупка дома по доверенности также возможна.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Как оформить доверенность на продажу квартиры

Для того чтобы оформить доверенность на продажу квартиры необходимо обратиться к нотариусу.

Написанная (напечатанная) самим продавцом или покупателем доверенность не будет иметь силы. Если продавцом является ИП или организация, то они могут заверить этот документ и своей печатью.

Генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи

Генеральные доверенности на сделки с недвижимостью встречаются достаточно часто.

Особенно если продажу поручают риелторским конторам. Однако юристы и нотариусы не рекомендуют совершать сделки именно с таким видом доверенности. С ними бывает много проблем, споров и мошеннических действий. Если все же необходимость в составлении такого документа имеется, то делать это нужно аккуратно и внимательно. Важно четко прописать все дозволенные поверенному действия.

Доверенность на продажу квартиры, образец

Доверенность с правом продажи квартир от лица граждан составляются нотариусами. Обычно у них уже имеются наработанные формы документов, однако, можно представить и свой вариант. Образец документа доверенность на продажу квартиры можно кликните сюда. ↵

Генеральная доверенность на покупку квартиры, образец

Доверенность на куплю продажу недвижимости может быть и генеральной. О ее особенностях говорилось выше. Вы можете посмотреть образец генеральной доверенности . ⇐

Доверенность на продажу доли квартиры, образец

Продавать можно не только квартиры и дома целиком, но и их доли. При этом нужно будет соблюсти некоторые особые процедуры, но в остальном сделки не отличаются от остальных.

Образец доверенности на продажу доли в квартире представлен . ⇐

Доверенность на сбор документов для продажи квартиры, образец

Доверенности могут выдаваться и на совершение отдельных действий. Например, сбор документов для дальнейшего заключения договоров.

Образец доверенности на сбор документов для продажи квартиры представлен . ⇐

Условия сделок с доверенностью часто заманчивые. Чтобы компенсировать неудобства покупателя от нестандартной продажи, продавцы снижают цену на 25–40%. Хорошие варианты с ремонтом предлагают жители других городов и стран. Они не могут приехать на сделку и выписывают доверенность на родственников или риелторов.

Мы не собирались приобретать недвижимость, но однажды тётя мужа предложила купить её квартиру. Так как жильё юридически чистое, мы не стали отказываться. Начали оформлять документы, но тетя получила травму. Она уехала на лечение и, чтобы не задерживать сделку, выписала генеральную доверенность на мою свекровь.

Квартира чистая юридически и фактически — 100 кв. м бетона.

Мы обратились к риелторам, но те не захотели брать ответственность за проверку документов. Пришлось самостоятельно изучать возможные исходы: ходили к юристам, общались с нотариусом и государственными регистраторами. На основе полученной информации расскажу, как не остаться без жилья при его покупке у представителя продавца.

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

  1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
  2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
  3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Также рекомендуем прочитать о том, как продать квартиру без посредников.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?

Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог. Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.

Пример В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой. Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался. Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.

Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.

Стоимость доверенности на продажу квартиры

При необходимости поручить совершение сделки иному лицу немаловажную роль играет стоимость нотариальных действий. В зависимости от города, условий доверенности, расценок отдельных нотариусов цена может немного отличаться. Но в целом доверенность на покупку квартиры будет стоить в среднем 500 руб.

При этом стоить иметь в виду, что берется не только стоимость по тарифу, но и плата за техническую работу нотариусов. Она может составлять в среднем от 200 до 1000 руб. Для того чтобы узнать точно, сколько стоит эта услуга, нужно обратиться к конкретному нотариусу.

Выбор застройщика Помните, вы покупаете не просто квартиру в престижном районе, с красивым видом, с хорошей планировкой. Вы покупаете недвижимость у застройщика, а некоторые из них могут быть мошенниками или просто не довести здание до сдачи. И поэтому, в первую очередь, тщательно проверяйте застройщика. Читайте отзывы в интернете, изучите инвесторов и партнеров, проверьте юридическую чистоту компании и несколько раз обязательно наведайтесь на площадку, чтобы оценить темпы строительства. Здесь не может быть мелочей.

Узнайте больше: > Что нужно сделать ДО покупки квартиры по ДДУ

Выбор квартиры Определитесь, какая именно квартира вам нужна, чтобы оценить требуемую сумму и свои возможности. Большинство застройщиков предлагает забронировать понравившийся вариант, как правило, за 2% от стоимости будущих квадратных метров. Подписывается агентский договор, согласно которому, если сделка не состоится, эта сумма будет возвращена вам. Так вы закрепите за собой квартиру, пока будете оформлять все необходимые документы. Имейте в виду, если вы покупаете квартиру в кредит, банк может и не одобрить конкретную сумму, так что в этом случае лучше подождать с бронированием.

Узнайте больше: > Как выбрать свой этаж в новостройке

Подсчет средств Если есть достаточная сумма для покупки недвижимости – можно пропустить этот этап и переходить к этапу передачи ключей. Если же полной суммы на руках нет (как это и происходит в большинстве случаев), нужно обращаться в банки или государственные органы, зависит от того, каким способом вы будете приобретать квартиру. Обратите внимание: на начальных этапах строительства с компанией-застройщиком обычно сотрудничают 2-3 банка, далее их количество увеличивается. Полный список банковских организаций, готовых выдавать кредиты на покупку квартир в возводимом здании, обычно есть на сайте или его можно узнать у менеджера в офисе.

Узнайте больше: > 10 способов найти недостающую сумму на покупку квартиры в новостройке

Выбор банка Попросите у банковских менеджеров типовой договор на программы кредитования. Изучите его, чтобы найти ответы на вопросы:

  • количество обязательных страховок (на законодательном уровне нужна только страховка залогового объекта, но у банков есть свои дополнительные требования);
  • есть ли возможность гасить кредит заранее и не будут ли налагаться штрафы;
  • какие комиссии за кредитование и дополнительные услуги (банки могут навязать свои кредитные карты и т. д.);
  • насколько можно затянуть с выплатами, какие льготные сроки.

Узнайте больше: > Как выбрать банк для оформления ипотеки

Сбор документов и получение кредита в банке Списки документов различаются от банка к банку и зависят и от кредитной программы (ипотека, потребительский кредит, государственные программы), и от финансовых возможностей заемщика. Существуют кредитные программы по двум документам, и они обычно оформляются за 2-3 дня, а набор на стандартную ипотеку могут рассматривать 1-2 недели.
Если объект аккредитован банком, требуется минимальный набор документов, если же берется потребительский кредит в другом банке – нужно будет предоставить самые разные справки и выписки, подробно стоит уточнять в каждом конкретном случае.
Для государственных программ нужно, чтобы и заемщик, и покупаемое жилье соответствовали множеству условий, например, это может быть только долевое строительство, и то, придется выбирать из тех объектов, которые аккредитованы в банке.

Государственная регистрация Теперь, когда банк одобрил кредит, можно забронировать квартиру окончательно и заниматься оформлением. Вы подписываете кредитный договор в банке и получаете деньги. Далее необходимо оформить сделку с застройщиком через Росреестр, где будет зафиксирована передача прав на квартиру от продавца покупателю. В среднем, примерно через 2 недели вы получите документы о государственной регистрации.

  • В случае покупки квартиры по схеме долевого строительства (наиболее распространенный вариант), только после регистрации деньги передаются продавцу, до этого подписывается агентский договор.
  • При покупке уже построенной квартиры оплата производится до подачи документации в Росреестр, иначе без оформленного договора «купли-продажи» сделку не зарегистрируют.

Далее требуется передать квартиру в залог банку, согласно условиям договора о кредитовании.

Узнайте больше: > Регистрация права собственности на недвижимость с 2017 года

Оформление страховки и передача квартиры банку Страховка квартиры, купленной в ипотеку, обязательна. Зачастую банковская организация предлагает (или скорее, навязывает) дополнительные (страховка права собственности, заемщика, страховка от невозврата кредита). На них можно не соглашаться, но тогда проценты могут расти. Важно просчитать, будет ли выгодной дополнительная страховка, или удобнее платить повышенный процент.
После того, как вы подписали страховки, оформляется закладная, на квартиру накладывается обременение.
Далее в большинстве случаев оформлением занимаются менеджеры компании-застройщика. Вы предоставляете менеджеру все документы из банка, и получаете зарегистрированный договор. Когда квартира покупается в уже сданном доме, сразу передаются документы на право собственности и выписка из ЕГРП.

Узнайте больше: > Как оформить страховку на недвижимость

Выдача ключей Если дом уже сдан, вы перечисляете деньги на счет застройщика, и приезжаете в офис, где по предъявлению акта приема-передачи и документа о том, что вы являетесь собственником, вам выдают ключи.
В случае, если дом еще на стадии возведения, компания уведомит вас, когда квартира будет готова к приему-передаче, и пришлет окончательные расчеты замеров БТИ. Эта цифра может несколько отличаться от прописанной ранее: не нужно этого бояться. По стандартной схеме производится взаиморасчет между вами и компанией-застройщиком. Вы осматриваете недвижимость и подписываете соответствующий акт, далее подписывается акт приема-передачи и выдается приглашение в офис на выдачу ключей.

Узнайте больше: > Как правильно принять квартиру квартиру в новостройке

Если тщательно следовать всем рекомендациям и относиться к покупке достаточно серьезно, все этапы будут пройдены, и в результате вы получите новую квартиру, где будете являться полноправным собственником.

Как понять реальную стоимость новостройки?

Конкуренция за покупателей квартир нынче настолько «лютая», что застройщики и агентства готовы на многое, лишь бы заполучить долгожданный звонок и встречу с клиентом. Конечно, на этом рынке есть неписанные правила — к примеру, нельзя обещать акционную цену или большую скидку и потом их не давать. Сарафанное радио на рынке новостроек работает прекрасно и такой продавец быстро останется без у дел. Однако, при этом, никто не запрещает застройщикам включать в договора купли-продажи различные надбавки и комиссии, без которых вам квартиру попросту не продадут.

Характерный пример: один из крупнейших застройщиков в Подмосковье ГК Мортон (ныне уже не работающий) рекламировал квартиры по одним ценам, но когда вы оказывались у них в офисе, вам сообщали, что нужно еще доплатить за оформление договора и агентскую комиссию, что удорожало стоимость метра на несколько процентов. Причем агентскую комиссию Мортон брал в любом случае — приходили ли вы в их офис с агентом или без. А без этих платежей, вам просто не продавали квартиру.

Впоследствии эту тактику переняли и многие другие застройщики, помельче. И все бы ничего, но несколько процентов сверх стоимости метра — это уже десятки и сотни тысяч рублей. И многие покупатели оказались не готовы к этим расходам. Особенно если речь шла о подборе новостройки для приобретения через обмен или ипотеку, где бюджет строго лимитирован.

Возможно ли предугадать подобную ситуацию? И как понять наверняка сколько будет стоить сама недвижимость в новостройке и за что необходимо будет заплатить сверху? Да, это возможно, если рассматривать покупку квартиры в комплексе всех услуг. Но нужно быть готовым к тому, что при приобретении недвижимости в новостройке всегда будут возникать дополнительные расходы.

Процедура несостоятельности или, как еще ее называют, банкротство согласно действующему законодательству представляет собой невозможность заемщиком выполнить свои финансовые обязательства в отношении кредиторов. Данный факт о банкротстве ИП определяется арбитражным судом России. Если несостоятельность смотреть по отношению к индивидуальному предпринимателю, то в этом случае фигурирует еще и соответствующий Закон о банкротстве гражданина.

Признаки, по которым можно определить банкротство ИП, а также все основания для этого тоже прописаны в нашем законодательстве.

Гражданину признается банкротство ИП на основании решения суда, который действует в рамках Гражданского кодекса РФ. В данном случае ИП не может выполнить обязательства перед кредиторами, которые связаны с его непосредственной деятельностью. Причиной для этого может стать отсутствие платежеспособности или другими словами банкротство. Попросту говоря, должник не может оплатить финансовую задолженность, вернуть долг, погасить кредит или оплатить налоги вызывает банкротство ИП.

Банкротство ИП.

Как происходит процесс оформления банкротство ИП?

Для этого вам необходимо подать заявление в суд по месту жительства ИП. Кроме заявления вам необходимо подготовить следующие бумаги:

  • свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя;

  • список кредиторов с указанием долговых сумм каждому из них;

  • документы, в которых указана стоимость имущества ИП;

  • документы, которые могут подтвердить финансовую несостоятельность должника.

Процедура оформления банкротства ИП может обойтись дороже, нежели сумма долга перед кредиторами. В том случае, если ИП все-таки признают банкротом, его имущество выставляется на конкурсное производство. Средства, полученные таким путем, направляются на погашение задолженности определенном порядке:

  • компенсация ущерба, нанесенного физическому здоровью;

  • возмещение задолженности сотрудникам по трудовым договорам;

  • компенсация кредитного долга.

Основные документы для процедуры банкротства

Как уже было сказано выше, процедура банкротства начинается со сбора основных документов, в которых указана информация про банкротство. К тому же необходимо позаботится о пакете документов для арбитражного суда, согласно действующему законодательству РФ. Сюда входят:

  • оригинал и нотариально заверенная копия документа личности ИП, в основном используют паспорт;

  • документ/опись с указанием всего имущества, являющегося собственностью ИП;

  • документ/справка с отображением уплаты налогов за три года;

  • документы/справки/договора/расписки с указанием суммы, которую брали в долг;

  • оригинал и нотариально заверенная копия страхового свидетельства;

  • банковская справка о наличии и текущем состоянии счетов ИП;

  • оригинал и копия свидетельства о браке или его расторжении. Обязательно к приложению для всех ИП, кто хотя бы раз вступал в законный брак;

  • справка об оплате государственной пошлины или чек из банка;

  • оригинал и нотариально заверенная копия брачного договора (если таковой имеется);

  • если ИП находится на инвалидности, необходимо предоставить документы, подтверждающие это;

  • документация по сделкам, заключенным до момента обращения в суд, ценовое ограничение данных бумаг – от 300 000 рублей;

  • квитанция или чек об оплате услуг финансового управляющего;

  • справка с информацией статуса ИП;

  • документы, касающиеся деятельности бизнеса ИП;

  • информация о кредиторах;

  • выписка ЕГРИП (она действительна только в течении 5-ти дней).

Документы должны быть нотариально заверенные с проставленной печатью.

Смотрите так же:

  • юристы в Москве
  • представительство в арбитражном суде
  • сделки с недвижимостью