Расторжение договора земельного участка по инициативе арендатора

14.04.2020 0 Автор admin

Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС19-4748, в котором разобрался, может ли договор аренды лесного участка у муниципалитета содержать положения, противоречащие Земельному кодексу.

На основании протокола от 17 марта 2017 г. заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, 4 апреля 2017 г. Департамент городского хозяйства администрации Волгограда и ООО «Волжскстрой» заключили договор аренды лесного участка. Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства.

Из п. 23 договора следует, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым. Пунктом 25 закреплено право уже арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате. 4 мая 2017 г. договор был зарегистрирован Росреестром по Волгоградской области.

Посчитав, что в части приведенных пунктов договор аренды нарушает публичные интересы муниципального образования и в этой части является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК, первый заместитель Волжского межрегионального природоохранного прокурора обратился в арбитражный суд иском к Департаменту и «Волжскстрой».

Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами. В силу ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прокурор посчитал, что к спорному договору подлежит применению ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса и расторжение договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора во внесудебном порядке и без установления существенности допущенных нарушений договорных условий противоречит указанной правовой норме и в связи с этим нарушает публичные интересы и права публично-правового образования.

Суды трех инстанций, руководствуясь ст. 422, 450, 619 ГК, ч. 2 ст. 3, ч. 4 ст. 71, п. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более 5 лет, пришли к выводу, что условия п. 23, 24, 25 договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса. Они указали, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК.

Не согласившись с решением кассации, администрация г. Волгограда обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела №А12-17382/2018, ВС отметил, что правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК, если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности прекращения договора аренды. В той части, в которой эти отношения не урегулированы ГК, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.

Суд указал, что согласно ч. 7 ст. 73.1 Лесного кодекса типовые договоры аренды лесных участков, в том числе предусматривающие осуществление мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого вида использования лесов, предусмотренного ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса.

Кроме того, он напомнил, что на момент заключения договора такие типовые договоры были утверждены Постановлением Правительства от 21 сентября 2015 г. № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка» (далее – Типовой договор), п. 23 которого предусматривал возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раза подряд. Данное правило было сохранено в приказе Министерства природных ресурсов и экологии от 20 декабря 2017 г. № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». ВС также отметил, что п. 23 и 24 договора воспроизводят соответствующие условия, предусмотренные п. 23 Типового договора, а п. 25 договора – условия п. 25 Типового договора.

Суд также сослался на п. 1 ст. 450.1 ГК, в соответствии с которым предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Верховный Суд посчитал, что из положений Лесного кодекса и Типового договора следует, что оспариваемые условия, предусмотренные договором аренды лесного участка от 4 апреля 2017 г., урегулированы нормами лесного законодательства, имеющими приоритет перед нормами Земельного кодекса, и соответствуют ст. 450.1 ГК.

При таких обстоятельствах, указал ВС, суды необоснованно применили к спорным правоотношениям п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, поскольку оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось. Высшая инстанция посчитала, что данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении ВС от 15 июня 2017 г. № 2-АПГ17-7.

Верховный Суд напомнил, что п. 25 договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате. «Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора», – указал Суд.

Кроме того, он отметил, что, согласно п. 14 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В связи с допущенными нарушениями ВС определил отменить решения нижестоящих инстанций, в удовлетворении требований первого заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора отказать.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев усомнился в правильности условия договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от его исполнения при двукратной просрочке внесения арендных платежей. «Дело в том, что подобное нарушение договора действительно предусмотрено ЗК в качестве основания для его расторжения, но в судебном порядке. Если посмотреть на нормы ЗК о договорах аренды (в той редакции, что существовала на момент заключения спорного договора), то мы увидим, что в отношении договоров аренды публичных земель на срок менее года прямо предусматривается возможность изменения этого регулирования договором, а если срок договора аренды больше 5 лет, то оговорка о возможности предусмотреть в договоре иное отсутствует», – пояснил Александр Латыев.

Он указал, что из этого специалисты делали вывод, что для договоров аренды публичных земель на срок более 5 лет законодателем предусмотрены большие гарантии прав арендатора, и даже в случае двойной просрочки им арендных платежей арендодатель может прекратить действие договора только лишь через суд. «То есть суды нижестоящих инстанций правильно оценили направленность правового регулирования и посчитали этот пункт договора противоречащим ЗК. Другое дело, что нормы кодекса здесь явно направлены на защиту арендатора, т.е. частного лица, так что вопрос о том, по какой причине оспаривать это условие стал прокурор, становится еще более актуальным», – подчеркнул эксперт.

По мнению Александра Латыева, тексты договоров с публичными арендодателями в подавляющем большинстве своем представляют дословное воспроизведение текста закона, какое бы то ни было творчество встречается в них крайне редко, и потому проблемы, подобные рассмотренной в этом деле, также относительно редки. При этом он отметил, что нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникален: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством. «Чтобы оставить решения нижестоящих инстанций в силе, видимо, потребовалось бы констатировать незаконность и Постановления Правительства РФ. Вряд ли это входило в планы прокурора, предъявлявшего иск», – резюмировал Александр Латыев.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин отметил, что не сразу согласился с позицией ВС. Он указал, что крайне важно понимать, что Земельный и Гражданский кодексы хоть и являются наиболее универсальными источниками права для правоотношений с недвижимостью, необходимость применения норм лесного или градостроительного права от этого не уменьшается.

«Суды нижестоящих инстанций упустили самую главную деталь, а именно наличие установленной «формы” договора аренды лесного участка, утвержденной правительством. Следовательно, указанная форма носит характер нормативно-правового акта и обязательна к применению в сфере лесных правоотношений. Таким образом, ошибочное применение норм Земельного и Гражданского кодексов в настоящей ситуации повлекло за собой ошибки, выраженные в неверных судебных актах», – посчитал Никита Семякин.

По его мнению, подобные дела не носят массовый характер, поскольку действующая судебная система зачастую отдает предпочтение принципу «прямого толкования закона», то есть если прямое указание в законе есть – его необходимо применять. При этом Никита Семякин отметил, что наличие утвержденных форм тех или иных документов временами рассматривается в качестве «рекомендательного» характера. Он предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций (если поднимался вопрос о существовании утвержденной формы договора аренды лесного участка) оценили утвержденную форму и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права.

«Вместе с этим, что касается права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, позиция судов (ВС в том числе) остается неизменной: для легитимного одностороннего отказа от исполнения договора необходимо соблюдение ряда условий, а также наличие добросовестности в действиях. Нарушение принципов разумности и добросовестности путем одностороннего отказа влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (Дело № А40-176481/2018)», – подчеркнул Никита Семякин.

Когда коллекторы могут требовать погасить кредит

При возникновении небольшой просрочки по займу причин для беспокойства нет. Как правило, банк дает определенное время заемщику, чтобы тот имел возможность погасить образовавшуюся задолженность. Если напоминающие смс и звонки от сотрудников организации не действуют, проблемный кредит передается во внутренний отдел банка, занимающийся неплательщиками. В таком случае количество смс и звонков увеличивается в несколько раз, а риторика кредитора меняется с ласково-доброжелательной на угрожающе-требовательную. Подобная риторика имеет юридические обоснования, так как банк может требовать возврата денег с процентами через суд, но часто предпочитает этого не делать.

Вероятность обращения кредитора в суд невысокая, из-за того, что при желании и юридической подкованности, заемщик может значительно снизить размер конечной выплаты. Весьма вероятно, что часть штрафов и процентная ставка могли быть начислены с нарушениями и это может всплыть в суде. Поэтому, если внутренний коллекторский отдел оказывается бессилен, в дело вступает третье лицо, или факторинговая компания. При этом важно узнать, банк задолженность переуступил или привлек коллекторов для ее «обслуживания». Независимо от статуса третьего лица, при взыскании задолженности оно не имеет права:

  • звонить позднее 22:00 и раньше 7:00;
  • приходить к заемщику на работу, домой, поджидать в общественных местах без его согласия;
  • привлекать друзей, родственников и коллег должника для взыскания задолженности;
  • угрожать должнику, его родным, близким или грозиться причинить вред имуществу;
  • унижать достоинство, честь и деловую репутацию гражданина;
  • предоставлять ложную информацию о сумме долга, штрафа, пени, сознательно завышать стоимость кредита;
  • разглашать конфиденциальные данные должника, имеющиеся в распоряжении банка.

Эти действия недопустимы для коллекторов, привлекающихся на любой основе, а потому, если подобное происходит, это повод обратиться в полицию и подать иск угрозе жизни, неправомерных действиях третьих лиц и моральной компенсации. В случае если факторинговая компания «обслуживает» проблемный кредит, она не является его владельцем, а работает на банк за определенный процент от того, что удастся вытребовать с заемщика. Если так, то сотрудники таких фирм, не имеют права обращаться в суд для взыскания задолженности таким путем. Если займ был переуступлен, и владельцем долга стала факторинговая компания, стоит проверить кредитный договор на наличие такой возможности в нем. Если такая возможность там не указана, а банк уже сообщил о переуступке кредита, заемщик может обратиться в суд и ничего не выплачивать коллекторам.

Если в договоре есть пункт о возможности привлечения третьих лиц и переуступке задолженности им, стоит связаться с организацией и уточнить условия возврата и сумму. В случае если действия коллекторов не выходят за рамки закона, важно знать, что они не могут требовать залоговое имущество под кредитом, а также те суммы, которые банк насчитывал за обслуживание ссуды. Такие требования могут быть подкреплены только судебным решением, поэтому если его нет, их можно считать противозаконными.

Условия кредитования в MyWallet

Компания работает исключительно через интернет, поэтому получить нужную сумму можно не вставая из-за компьютера или воспользовавшись смартфоном. Сделать это могут граждане Украины в возрасте от 18 до 65 лет, с постоянным трудовым доходом. Им нужно лишь отправить фото паспорта и кода ИНН указав размер кредита и срок его погашения. Клиентам доступна сумма до 10 000 гривен на срок от 5 до 30 дней с возможностью пролонгации. Выплачивать кредит можно:

  • через личный кабинет на сайте MyWallet;
  • через отделение любого украинского банка;
  • через терминал самообслуживания.

Если появилась просрочка по банковскому займу лучше не ждать, когда задолженность будет продана коллекторам, а сразу погасить ее. Лучше всего для этого подойдет микрокредит онлайн от компании MyWallet, который быстро поступает на карту и может возвращаться наиболее удобным заемщику способом.

Единичные подтверждения, что платежеспособность на фоне эпидемии снижается, все же есть, говорит гендиректор коллекторского агентства САВД Давид Цацуа: «На днях мы получили письмо от должницы, которая работает в Китае в сфере образования. По причине, что все школы не работают, а вести обучение дистанционно она не может, снизился ее доход, и к нам она обратилась с просьбой предоставить ей рассрочку».

Гендиректор Первого коллекторского бюро (ПКБ) Павел Михмель сообщил, что сотрудники компании пока получали только обращения от клиентов, находящихся на карантине, а не заболевших. По его словам, такие должники просят об отсрочке выплат «в рамках согласованных графиков».

«На данный момент не поступало заявлений от должников о заболевании коронавирусом. Фиксируем звонки, в которых должники говорят, что боятся выходить из дома и идти платить в банк», — отмечает гендиректор компании «МБА Финансы» Федор Вахата. Он подчеркивает, что большинство кредиторов дают гражданам возможность гасить долги онлайн. «Нельзя сказать, что подобные обращения отражают реальную картину: кто-то просто решил воспользоваться возможностью и отсрочить сам платеж, некоторые на самом деле напуганы. Но это разрешимая ситуация», — резюмирует Вахата.

«Начиная с середины марта не только должники, но и лояльные клиенты стали обращаться с просьбой о реструктуризации кредита в связи с потерей или сокращением дохода по причине пандемии. Среди причин туристический бизнес, карантин после поездки за границу, сокращение трудовой недели на предприятии», — отмечает директор департамента аналитического менеджмента Росбанка Екатерина Алиева.

Кредитные каникулы и индивидуальный подход

«Клиентов, у которых есть средства, но нет возможности дойти до отделения банка (как в случае с самоизоляцией), мы ориентируем на оплату по дистанционным каналам. Клиентам, столкнувшимся с временным снижением дохода, предлагаем заполнить заявление на реструктуризацию», — рассказал руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексей Крамарский. По его словам, пока на пандемию и карантин ссылаются менее 1% вышедших на просрочку.

Большинство таких должников пока говорят о временных трудностях и обещают внести платежи в ближайшее время, говорит Алиева из Росбанка. Сотрудники банка стараются проверить информацию через работодателей, а также проанализировать ситуацию «в разрезе отраслей и региональной специфики», чтобы выработать индивидуальный подход.

Крупные российские банки уже анонсировали кредитные каникулы для своих клиентов, попавших в сложную жизненную ситуацию из-за коронавируса. Такую опцию, в частности, предусмотрели Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-банк, Россельхозбанк, «Открытие» и МКБ, следует из их сообщений. Так игроки рынка отреагировали на призыв ЦБ: 20 марта регулятор рекомендовал банкам, микрофинансовым компаниям и кредитным кооперативам ввести послабления для заболевших коронавирусом заемщиков. Каких-либо рекомендаций коллекторским агентствам регулятор не дал.

«Получая такую информацию, мы воспринимаем ее со всей серьезностью», — говорит гендиректор коллекторского агентства ЭОС Антон Дмитраков. По его словам, для проверки слов должников взыскатели следят за «эпидемиологической ситуацией в стране в целом и по каждому региону в частности».

«Каждый случай мы будем рассматривать в индивидуальном порядке», — отмечает Цацуа. Он не уточнил, готова ли компания смягчать условия возврата долга.

Реструктуризация или отсрочка платежей — стандартная опция независимо от того, связана проблема заемщика с коронавирусом или нет, подчеркивает Михмель: «В случае любых сложных жизненных ситуаций, в том числе по болезни клиента либо вынужденной нетрудоспособности, мы предоставляем временное значительное снижение платежей и отсрочку».

Сколько задолжали россияне

По данным НАПКА, за девять месяцев 2019 года коллекторы получили от банков в работу по агентской схеме более 450 млрд руб. долгов (данных за весь прошлый год пока нет). Еще свыше 303 млрд руб. коллекторы получили от банков по договорам цессии, купив права требования по этим долгам. За последние 10 лет средний объем просрочки на одного экономически активного россиянина вырос в шесть раз — до 18–20 тыс. руб., сообщало «РИА Новости» со ссылкой на данные НАПКА.

Самыми недисциплинированными заемщиками среди населения считаются водители, продавцы и рабочие. На них приходится 9%, 8,5% и 6% долгового портфеля соответственно. Лучше всего по долгам платят военнослужащие, учителя и врачи.

Риски и падение доходов

Отказы должников платить по обязательствам со временем могут стать более обоснованными, предупреждает Мехтиев. «Как правило, избегая ответственности, люди склонны придумывать причины, которые связаны с обсуждаемыми в общественном пространстве проблемами. Однако, как часть рынка финансовых услуг, мы готовимся к возможному изменению ситуации и обсуждаем меры поддержки должников», — констатирует президент НАПКА.

В будущем платежная дисциплина должников ухудшится, прогнозирует Вахата. «Это в большей степени связано не с самим фактом заболевания, а с тем, что многим компаниям приходится приостановить свою деятельность на неопределенный срок, где-то идет снижение или задержка зарплат. Большинство наших должников проживают в регионах, где вообще нет случаев заражения или они единичные, но в ситуации, когда объявлен карантин и запрещены массовые мероприятия, это отразится на доходах населения», — поясняет он.

Если распространение коронавируса будет расти, в ближайшее время по этой причине перестанет платить каждый 15-й должник, оценивает гендиректор финансового маркета «Юником24» Юрий Кудряков: «В условиях, когда все заведения (спортивные комплексы, рестораны, кинотеатры, торговые центры) будут закрыты, снизится и доход клиентов. По статистике более четверти заемщиков заняты именно в сфере услуг, таким образом, в первую очередь они окажутся в зоне риска». Но он не исключает, что какая-то доля должников просто попытается избежать ответственности.

«Мы не прогнозируем существенного ухудшения платежной дисциплины, так как подобных обращений менее 0,1% от всех клиентов», — говорит Михмель.

Признаки судебных штрафов:

    1. это разновидность мер государственного принуждения, но применяемых в рамках арбитражного процесса;

    2. налагаются арбитражным судом;

    3. применяются в отношении лиц, участвующих в деле и иных лиц, которые имеют в отношении суда определенные обязанности;

    4. основания наложения и размер указаны в АПК РФ (ст. 119);

    5. взыскиваются из личных средств оштрафованных граждан (в том числе и должностных лиц);

    6. взыскиваются в доход федерального бюджета;

    7. уплата штрафа не освобождает от исполнения соответствующей процессуальной обязанности, в связи с чем при повторном нарушении штраф может быть наложен вновь.

Согласно ст. 120 АПК РФ вопрос о наложении судебного штрафа разрешается

    • на лицо, присутствующее в судебном заседании, — в том же судебном заседании арбитражного суда;

    • на лицо, не присутствующее в судебном заседании, — в другом судебном заседании арбитражного суда.

Штрафы налагаются в следующих случаях:

    1. за неисполнение обязанностей в сфере доказывания;

    2. за неисполнение обязанностей, связанных с обеспечением иска;

    3. за нарушение порядка в судебном заседании, за неуважение к суду (если совершенные действия не влекут за собой уголовную ответственность);

    4. в случае неявки без уважительных причин в судебное заседание, когда явка соответствующего лица была признана арбитражным судом обязательной;

    5. за правонарушения в сфере исполнительного производства по судебным актам арбитражных судов.